LA SCPI NET DE FISCALITÉ : TOUT CE QU’IL FAUT SAVOIR
Une SCPI est un véhicule de placement offrant un taux de rendement très élevé : 4.45 % en moyenne en 2021 ! Mais qu’en est-il de sa fiscalité ? Les revenus issus de la SCPI sont-ils imposables ? Quel régime d’imposition choisir ? Découvrez avec SCPI-Invest tout ce qu’il faut savoir sur la SCPI net de fiscalité.
Sommaire de l'article
LA SCPI : UN VÉHICULE DE PLACEMENT À RENDEMENT ÉLEVÉ !
DÉFINITION DE LA SCPI
Une Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) se définit comme un véhicule de placement ayant pour objet exclusif l’acquisition, la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel et la mise en location. Les SCPI à rendement net de fiscalité détiennent un parc immobilier qui peut être composé de bureaux, de commerces, d’entrepôts logistiques, d’infrastructures de santé, de logements…
Certaines SCPI à rendement net se concentrent uniquement sur un secteur d’activité (comme la SCPI Pierval Santé spécialisée dans les structures de santé) quand d’autres ont choisi une stratégie de diversification (comme la SCPI Eurion : bureaux, commerces et logistique). Des SCPI à rendement net réalisent uniquement leur activité en France (SCPI Vendôme Régions), d’autres uniquement à l’étranger (SCPI Coeur d’Europe) et certaines exercent en France et à l’étranger (SCPI CORUM Origin). Il existe donc autant de SCPI que de stratégie d’investissement : afin de profiter de l’ensemble des opportunités offertes par les SCPI, SCPI-Invest vous conseille de diversifier vos investissements en SCPI à rendement net et de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.
Pour se constituer un patrimoine immobilier, la SCPI collecte de l’argent auprès d’investisseurs (les souscripteurs de parts) afin d’acquérir des biens immobiliers professionnels de qualité. Concrètement, chaque investisseur détient un nombre de parts de la SCPI à rendement net. En échange de son investissement, chaque souscripteur (appelé associé de la SCPI à rendement net) touche des loyers régulièrement, généralement tous les trimestres, à hauteur de son nombre de parts.
Bon à savoir : L’activité des SCPI à rendement net est réglementée. De nombreuses entités encadrent et contrôlent la gestion des SCPI à rendement net. On retrouve :
- l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ;
- l’Assemblée Générale de la SCPI ;
- le Conseil de Surveillance ;
- le Commissaire aux Comptes ;
- l’évaluateur immobilier indépendant.
POURQUOI INVESTIR DANS UNE SCPI À RENDEMENT NET ?
La SCPI à rendement net est un véhicule de placement offrant de nombreux avantages aux souscripteurs :
- un taux de rendement élevé : en 2021, les SCPI à rendement net ont offert un rendement moyen de 4.45 % selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) ;
- un faible ticket d’entrée. Vous pouvez investir en SCPI à partir de 2 000 €. À partir de 5 000 €, vous avez accès à la majorité des SCPI ;
- un placement adapté à chaque objectif : réduction d’impôts, constitution d’un patrimoine, revenus complémentaires immédiats ou différés… ;
- aucune gestion locative. Le parc immobilier de la SCPI à rendement net est confié à une société de gestion qui s’occupe intégralement de la gestion locative et de l’entretien des biens immobiliers. Une fois votre investissement réalisé, vous touchez des revenus complémentaires sans aucune gestion de votre part ;
- une mutualisation des risques. Les risques de vacances locatives et de non-paiement des loyers sont supportés par l’ensemble des souscripteurs. De plus, il y a plusieurs locataires, rigoureusement sélectionné par la société de gestion de la SCPI à rendement net, ce qui minimise encore le risque de pertes.
Bon à savoir : Acheter des parts de SCPI à rendement net est un investissement à long terme. Il est conseillé de conserver ses parts de SCPI à rendement net pendant une période minimale de 7 années afin de couvrir les frais de souscription, de gestion et de cession.
COMMENT SONT IMPOSÉS LES BÉNÉFICES ISSUS D’UNE SCPI À RENDEMENT NET ?
Selon l’article 8 du CGI (code général des impôts), les SCPI à rendement net sont “fiscalement transparentes” : elles ne sont pas directement soumises à l’imposition : ce sont les souscripteurs de parts qui sont taxés individuellement. Les revenus et les plus-values éventuelles que vous percevez sont donc soumis à l’imposition dans la catégorie des revenus fonciers.
LA DÉTERMINATION DU BÉNÉFICE OU DÉFICIT FONCIER TAXABLE
Deux possibilités s’offrent aux contribuables pour déterminer leur résultat foncier : le régime micro-foncier ou le régime réel.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Il n’exige pas de tenir une comptabilité. Pour pouvoir bénéficier de ce régime d’imposition, vous devez remplir les conditions suivantes :
- vous devez être propriétaire d’au moins un bien immobilier en direct (en location non-meublée) dont vous percevez des revenus fonciers ;
- la totalité des revenus fonciers (SCPI à rendement net + autres revenus fonciers) ne doit pas dépasser 15 000 € ;
- vos parts de SCPI à rendement net ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique (Pinel, Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard…).
Bon à savoir : Si vous remplissez ces conditions, vous êtes imposable au régime micro-foncier. Toutefois, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition sur les revenus fonciers, sur simple demande à l’administration, si ce régime est plus avantageux pour vous. Le régime réel nécessite la tenue d’une comptabilité. Avant de choisir votre régime d’imposition, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un cabinet-d’expert comptable.
Dans votre déclaration d’imposition, vous devez renseigner la case 4BE de la déclaration 2042 en inscrivant le montant des loyers annuels perçus. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % représentatifs de l’ensemble des charges pour déterminer l’assiette taxable à l’impôt sur le revenu.
Le régime réel
Pour les contribuables qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime micro foncier ou qui décident d’opter pour l’application du régime réel d’imposition, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal chaque année à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des charges acquittées.
On distingue deux catégories de charges :
- Les charges d’exploitation (frais de gestion, dépenses d’entretien…)
- Les charges financières (les intérêts d’emprunts, les frais de nantissement…)
L’Imprimé Fiscal Unique envoyé chaque année par les SCPI aux souscripteurs de part détaille le montant des charges acquittées par la SCPI à déduire sur la déclaration 2044 des porteurs de parts.
Pour un achat de parts de SCPI à crédit, les charges financières sont déductibles des loyers perçus.
L’IMPOSITION DU BÉNÉFICE FONCIER ET LE SORT DU DÉFICIT FONCIER
Le bénéfice foncier
En cas de bénéfice foncier, vous êtes imposés au barème progressif de l’imposition sur le revenu (TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 %.
Pour rappel, afin de déterminer votre TMI (taux marginal d’imposition), vous devez au préalable calculer votre quotient familial (revenu net imposable / nombre de parts fiscales) (source : service-public.fr) :
Tranches | TMI |
Jusqu’à 10 225 € | 0 % |
De 10 226 € à 26 070 € | 11 % |
De 26 071 € à 74 545 € | 30 % |
De 74 546 € à 160 336 € | 41 % |
Supérieur à 160 336 € | 45 % |
Bon à savoir : La CSG est déductible du revenu imposable à hauteur de 6.8 % de bénéfice foncier et permet une réduction d’impôts en fonction de votre tranche marginale d’imposition.
Le déficit foncier
En cas de déficit foncier, celui-ci ne peut, en principe, être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La loi permet, cependant, l’imputation sur le revenu global des déficits résultant de certaines dépenses. Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunts s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
LE RENDEMENT DES SCPI APRÈS FISCALITÉ À L'IMPÔT SUR LE REVENU
Le rendement des SCPI est d’autant plus important que votre tranche marginale d’imposition est faible.
Pour un contribuable fortement imposé, il est intéressant :
- de bénéficier de l’effet de levier du crédit (emprunt amortissable ou in fine en fonction de votre situation patrimoniale) afin de déduire les intérêts d’emprunts des loyers et diminuer l’assiette taxable au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux, dans le cas de l’option au régime réel d’imposition ;
- de souscrire à des parts de SCPI européennes permettant de réduire la fiscalité sur les loyers perçus.
Vous souhaitez profiter des nombreux avantages offerts par les SCPI à rendement net ? N’hésitez pas à contacter les équipes de SCP INVEST pour connaître les différentes SCPI, leurs stratégies et les rendements proposés. Concernant le choix de votre régime d’imposition, SCPI INVEST vous conseille de vous rapprocher d’un cabinet d’expert-comptable qui sera en mesure d’optimiser votre imposition fiscale.
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