Comment investir sur de l’immobilier à travers l’assurance vie ?

La chute des taux des obligations d’État a provoqué une baisse importante du rendement des fonds euros des assurances-vie, qui s’établit à 1,8% en 2017.

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La chute des taux des obligations d’État a provoqué une baisse importante du rendement des fonds euros des assurances-vie, qui s’établit à 1,8% en 2017. Et si 1,8% reste un taux intéressant par rapport au livret A et autres placements monétaires, les épargnants, qui veulent maintenir la performance de leur contrat, doivent envisager une diversification vers d’autres supports. Le critère sécurité étant malgré tout important pour les investisseurs ; cela explique l’attrait de l’immobilier dans l’assurance vie. Il existe 5 façons d’investir dans l’immobilier au sein d’un contrat d’assurance vie.

Fonds euros immobiliers

La plupart des fonds en euros affiche une garantie en capital. En d’autres termes, vous ne pouvez pas perdre votre mise initiale. De plus, ils profitent de l’effet cliquet ce qui signifie que les intérêts annuels versés sur le fonds en euros sont définitivement acquis. Ils ne peuvent pas être remis en cause.

Néanmoins l’inconvénient des fonds euros est leur rendement généralement faible, avec des taux sous les 2% avant éventuelle fiscalité. C’est pourquoi certains assureurs et sociétés de gestion ont mis en place un fonds euros indexés sur de l’immobilier. C’est le cas de Primonial dans son contrat Sérénipierre avec le fonds euros Sécurité Pierre Euro qui a distribué 3,60 % en 2017. Il faut noter que l’allocation est plafonnée à 35% sur ce support et que les 65% doivent être investies en unités de compte (UC). Reste à trouver les UC immobilières complémentaires.

SCPI

Les SCPI offrent des rendements bien supérieurs aux fonds euros, autour de 5 % pour les meilleures, avec la possibilité de réaliser des investissements thématiques par exemple : de l’immobilier de bureaux, de commerces ou en lien avec la santé.

Le placement en SCPI offre aussi un grand confort de gestion puisque c’est la société de gestion qui s’occupe de : trouver des locataires, réaliser les travaux, encaisser les loyers.

Un placement en parts de SCPI est un placement long terme voir très long terme. En effet, il y a des frais d’entrée (environ 7%) ce qui implique de conserver ses parts au moins 7-8 ans afin que l’investissement soit pertinent. Il faut, de plus, prendre en compte les frais de gestion du contrat (autour de 1%). Enfin, il faut trouver un contrat qui donnera accès à un choix important de SCPI et qui redistribuera jusqu’à 100% des loyers versés par les SCPI.

SCI

Au même titre que les SCPI les SCI offrent des rendements bien supérieurs aux fonds euros. Les frais d’entrée sont moins élevés que sur les SCPI (autour de 2%). En revanche, le rendement est plus irrégulier. Cela s’explique par la composition de la SCI. En effet, au sein d’une SCI vous retrouverez des SCPI, des OPCI, des clubs deal, des foncières cotées et de l’immobilier en direct. Il y a donc une partie de l’allocation qui sera soumise aux marchés financiers ce qui implique un risque plus élevé. Les SCI les plus connues sur le marché sont la SCI CAPIMMO (Primonial) et SCI Convictions Immobilières (Sofidy).

OPCI

L’organisme de placement collectif immobilier est une sorte de SCPI plus souple et plus liquide mais l’offre est encore restreinte. Les placements OPCI offrent une certaine sécurité sans être garanti et offre des performances aléatoires selon la tenue du marché immobilier. Les OPCI peuvent néanmoins avoir une poche investie en produits financiers allant jusqu’à 30% de leurs actifs, ce qui lui confère un caractère plus volatile que les SCPI. Les OPCI sont encore peu répandues, les investisseurs préférant souvent le placement en SCPI. Les placements se font en moyenne sur une moyenne de 8 à 10 ans et un retrait possible à n’importe quel moment.

Il existe huit OPCI grand public (notamment OPCIMMO, Dynapierre, Diversipierre , etc). Comme pour les SCPI, vous achetez des parts et les rendements espérés, sont en moyenne de 5% brut. A cela il faut déduire les frais de souscription (autour de 3.5%) et les frais de gestion annuels.

OPCVM

Chaque OPCVM répond à un objectif de gestion et à des indications précises quant au type et à la répartition des valeurs qui composent son portefeuille (actions, obligations, matières premières, etc). La répartition et les mouvements du portefeuille tendent à éviter les pertes significatives : si une valeur décroche, les autres sont là pour équilibrer l’ensemble.

Il existe des OPCVM à thématique immobilière, à l’image du fond d’AXA Aedificandi qui est un OPCVM investi essentiellement sur des foncières cotées en Allemagne, France et Espagne et dont la volatilité sur un an dépasse les 9% mais offre un rendement proche de 17% en 2017. Le choix est fonction du profil de risque de l’épargnant. Le risque de perte en capital est à prendre en compte.

Les 5 façons d’investir dans l’immobilier au travers de l’assurance vie sont donc : les fonds euros immobiliers, les SCPI, les SCI, les OPCI et les OPCVM immobilières. Ceux-ci permettent à l’investisseur d’aller chercher du rendement tout en restant sur un sous-jacent sécurisé ; ce qui ne signifie pas que le sous-jacent est forcément sans risque. Il convient ainsi de se rapprocher d’un de nos conseillers pour déterminer un profil de risque et mettre en place une allocation pertinente. Patrimo Conseil a noué des partenariats avec les plus grands assureurs afin de donner accès à ses clients aux meilleurs contrats du marché pour loger les supports immobiliers les plus intéressants.


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