La fiscalité des plus-values immobilières ?

Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles ou de droits relatifs à un immeuble relèvent du régime d’imposition des plus-values des particuliers prévu à l’article 150 U du code général des impôts (CGI). Ce régime s’applique aux plus-values réalisées par les particuliers dans la gestion de leur patrimoine privé.

Le calcul de la plus-value

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

1. Le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte.

Le prix d’acquisition est majoré :

a. Des frais d’acquisition :

En cas d’acquisition à titre gratuit (donation ou succession) : ces frais sont retenus pour leur montant réel et justifié.

En cas d’acquisition à titre onéreux : deux choix sont possibles :

  • Le prix d’acquisition est majoré forfaitairement de 7.5%
  • Le prix d’acquisition est majoré du montant réel des frais (frais de notaire, droits d’enregistrement…)

b. Des travaux :

  • Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration peuvent être ajoutées au prix d’acquisition (à l’exclusion de celles qui présentent le caractère de dépense locative et celles qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu)
  • Les travaux effectués sur un immeuble acquis depuis plus de 5 ans peuvent être pris en compte sans justificatif, pour un montant fixé forfaitairement à 15% du prix d’acquisition.

2. Le prix de cession

Le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte, augmenté des frais effectivement supportés par le vendeur (commission de vente, diagnostics obligatoires…)

Les abattements pour durée de détention

Pour la détermination du montant imposable au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS), les abattements pour durée de détention sont les suivants :

Durée de détentionTaux d’abattement applicable à l’IRTaux d’abattement applicable aux PS
Moins de 6 ans0%0%
Entre 6 et 21 ans6%1,65%
22ème année4%1,60%
Au-delà de la 22ème annéeExonération9%
Au-delà de la 30ème annéeExonérationExonération

Les modalités d’imposition de la plus-value

Les plus-values immobilières sont imposables :

  • A l’impôt sur le revenu au taux de 19 %
  • Aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %

La CSG prélevée sur les plus-values immobilières des particuliers n’est pas déductible du revenu imposable.

Il est à noter que les plus-values immobilières de plus de 50 000 euros sont sujettes à une taxe complémentaire comprise entre 2 et 6 % selon le montant de la plus-value.

Les exonérations

L’article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoient plusieurs cas d’exonération concernant les plus-values réalisées lors de la cession de biens ou droits immobiliers :

  • Exonération de la plus-value résultant de la cession de la résidence principale
  • Exonération de la 1ère cession d’un logement autre que la résidence principale sous certaines conditions :
  • Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession
  • Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession dans un délai de 24 mois en vue de l’acquisition de sa résidence principale.
  • Exonération d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions.
  • Exonération sous certaines conditions des personnes qui résident dans un établissement social.

Le sort des moins-values immobilières

La législation fiscale concernant les moins-values constatées lors d’une cession immobilière a le mérite de la simplicité : ces moins-values ne sont pas imputables, ni sur les plus-values de même nature, ni sur le revenu global du contribuable.

Le seul cas où les plusvalues immobilières et moins-values peuvent se compenser concerne la vente en une fois et en bloc d’un immeuble, qui a été acheté antérieurement par fractions successives.

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